Análises · Negócios Imobiliários

Por Isabella Mendes Amancio · 21 de outubro de 2026 · Leitura de 6 minutos

O aluguel que deixa de entrar na data combinada raramente é um problema isolado. Para quem mantém imóveis locados, seja a pessoa física que complementa a renda com um apartamento, seja a holding patrimonial que concentra salas comerciais e galpões, o atraso costuma vir com promessas de regularização, pagamentos parciais e uma tolerância que, mês a mês, transforma o contratempo em passivo.

Para essas situações, a Lei nº 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, oferece ao locador um caminho próprio, a ação de despejo por falta de pagamento. Conhecer seu funcionamento, seus prazos e seus limites é o que separa a decisão tomada no tempo certo da reação tardia a um prejuízo já consolidado.

O custo silencioso da espera

Enquanto o inquilino permanece no imóvel sem pagar, o proprietário continua respondendo por obrigações que não desaparecem com a inadimplência alheia. A taxa de condomínio acompanha o imóvel e pode ser cobrada do proprietário, ainda que o contrato a atribua ao locatário, e o IPTU segue lançado em nome de quem é contribuinte perante o município.

O tempo também corre contra a recuperação do crédito. Quanto maior o débito acumulado, menor a chance de quitação integral e maior o risco de o imóvel voltar em condições que exijam reparos, o que converte um ativo que gera renda em fonte de despesa.

Convém afastar a tentação de resolver por conta própria. Trocar fechaduras, retirar pertences, cortar água ou energia e constranger o inquilino são condutas que podem expor o proprietário a responsabilização civil e até criminal, porque, seja qual for o motivo do fim da locação, a via para reaver o imóvel é a ação de despejo, nos termos do art. 5º.

Notificar antes de processar é estratégia, e não obrigação

A lei não exige notificação prévia para o despejo por falta de pagamento, porque o aluguel tem data certa e o simples atraso já coloca o locatário em mora. Ainda assim, a notificação formal costuma ser um movimento estratégico relevante.

Ela documenta o histórico do inadimplemento, abre espaço para uma composição rápida e prova um padrão de atrasos que, como se verá adiante, ganhou peso decisivo na jurisprudência recente. Um registro organizado de vencimentos, pagamentos e comunicações vale mais, no processo, do que a memória de uma relação desgastada.

Como a ação de despejo por falta de pagamento se desenvolve

A ação corre no foro do lugar do imóvel, salvo foro de eleição no contrato, conforme o art. 58, II, e pode reunir dois pedidos, a rescisão da locação e a cobrança dos aluguéis e encargos em atraso. Nesse caso, o locador apresenta cálculo discriminado do débito, e o locatário e os fiadores são citados para responder à cobrança, nos termos do art. 62, I.

Nos contratos sem garantia, seja porque nenhuma foi contratada, seja porque a existente se extinguiu ou o fiador pediu exoneração, o juiz pode conceder liminar para desocupação em 15 dias, sem ouvir antes o inquilino, desde que o locador preste caução de três meses de aluguel. É a regra do art. 59, § 1º, IX, o instrumento mais rápido à disposição do proprietário.

Citado, o locatário pode contestar ou evitar a rescisão depositando em juízo, em 15 dias, o débito atualizado, com os aluguéis vencidos até o pagamento, as multas exigíveis, os juros, as custas e os honorários. É a purgação da mora do art. 62, II, que o fiador também pode fazer e que, feita dentro do prazo de desocupação, afasta inclusive a liminar, conforme o art. 59, § 3º.

Essa faculdade não é ilimitada. A lei veda nova purgação quando o locatário já a utilizou nos 24 meses anteriores à ação, pelo parágrafo único do art. 62, e quem purga continua obrigado a depositar, nos vencimentos, os aluguéis que vencerem até a sentença, conforme o inciso V do mesmo artigo.

A purga da mora tem limites, e o STJ acaba de reforçá-los

Em junho de 2026, no REsp 2.225.450/DF, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu, por unanimidade, que quitar a dívida cobrada no início da ação não impede a rescisão quando o inquilino continua atrasando os aluguéis ao longo do processo.

No caso, a sentença havia rejeitado o despejo porque o débito original fora pago antes da citação. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios reformou a decisão diante da inadimplência que persistiu durante o processo, e o STJ manteve esse entendimento.

Para a relatora, ministra Nancy Andrighi, a purga da mora protege o locatário de boa-fé e não pode servir ao descumprimento contínuo do contrato, sobretudo quando obriga o credor a voltar seguidamente ao Judiciário.

O hábito de pagar com atraso, somado à falta de depósito dos aluguéis que venciam, levou a ministra a concluir que a conduta do inquilino “afasta a purga da mora e autoriza a rescisão contratual e o despejo”.

O colegiado também rejeitou a alegação de julgamento fora do pedido, porque toda ação de despejo traz, como consequência necessária, o fim do vínculo entre locador e locatário.

Para o proprietário, o efeito prático é claro. O histórico documentado de atrasos deixa de ser detalhe e passa a ser argumento capaz de impedir que o inquilino contumaz use a quitação tardia como salvo-conduto. Trata-se, porém, de decisão de turma sobre caso concreto, que reforça uma diretriz sem dispensar a análise de cada contrato.

Sentença, desocupação e execução

Julgado procedente o despejo por falta de pagamento, o prazo para desocupação voluntária é de 15 dias, e não dos 30 dias da regra geral, conforme o art. 63, § 1º, b. Esgotado o prazo sem saída espontânea, o despejo é cumprido por oficial de justiça, com uso de força se necessário, nos termos do art. 65.

Os recursos contra a sentença têm, nessas ações, efeito apenas devolutivo, pelo art. 58, V. Na falta de pagamento, a execução provisória do despejo dispensa até a caução exigida nas demais hipóteses, conforme o art. 64, o que permite retomar o imóvel antes do julgamento de eventual apelação. Se os dois pedidos forem acolhidos, a cobrança pode começar antes mesmo da desocupação.

A duração do processo varia conforme a vara, a facilidade de localizar e citar o inquilino e a postura da defesa, e estimativas genéricas tendem a frustrar mais do que orientar. Os marcos legais, por outro lado, são objetivos.

O contrato decide boa parte do desfecho

Muito do que acontece no despejo é definido antes da inadimplência, quando o contrato é redigido. A lei admite como garantias a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, no art. 37, e proíbe acumular mais de uma no mesmo contrato, sob pena de nulidade.

Há aqui uma ironia que merece atenção. A garantia amplia as fontes de recebimento, mas afasta a liminar reservada aos contratos sem garantia, de modo que escolhê-la envolve ponderar entre a segurança do recebimento e a rapidez da retomada. A resposta depende do perfil do imóvel, do inquilino e da estratégia patrimonial do locador.

Outras cláusulas encurtam o caminho. Se o contrato autorizar, a citação pode ser feita por correspondência com aviso de recebimento, conforme o art. 58, IV, o que tende a acelerar a etapa que mais costuma atrasar o processo. Regras claras sobre encargos, multa, reajuste e foro de eleição reduzem discussões laterais.

Para quem administra um conjunto de imóveis, diretamente ou por holding, padronizar contratos e rotinas de cobrança transforma prevenção em previsibilidade de receita.

Diante de um atraso, a pergunta mais útil raramente é se o proprietário deve agir, e sim quando e com quais elementos. Contrato bem estruturado, histórico documentado e decisão tempestiva costumam definir se o imóvel volta a gerar renda ou permanece, por meses, como fonte de despesa e incerteza.