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Análises · Tributário
Por Iago Pereira Covre e Isabella Mendes Amancio · · Leitura de 8 minutos
Durante décadas, quem vivia de aluguel conviveu com uma equação tributária simples. A pessoa física pagava imposto de renda sobre o que recebia, a holding patrimonial somava PIS, Cofins, IRPJ e CSLL, e os tributos sobre o consumo não alcançavam a locação.
A Lei Complementar nº 214/2025, com os ajustes da Lei Complementar nº 227/2026, rompe esse equilíbrio. A reforma tributária na locação de imóveis leva o aluguel para o campo do IBS e da CBS, os tributos que substituirão PIS, Cofins, ICMS e ISS.
A mudança não atinge todos os proprietários da mesma forma, e boa parte deles continuará fora da nova incidência. Para quem concentra receita relevante em vários imóveis, porém, as decisões tomadas até 31 de dezembro de 2026 tendem a definir o tratamento dos anos seguintes, e os próximos meses são de diagnóstico, e não de espera.
Um calendário que começa a pesar em 2027
Em 2026, o IBS e a CBS funcionam em fase de teste, com alíquotas de 0,1% e de 0,9%. Em 2027, a CBS passa a ser cobrada integralmente e o PIS e a Cofins deixam de existir. O IBS fica em 0,1% em 2027 e 2028, sobe de forma escalonada entre 2029 e 2032 e chega à alíquota cheia em 2033.
Para a locação, a lei criou um regime próprio, com redução de 70% nas alíquotas do IBS e da CBS. Na prática, quem aluga passa a precisar de uma leitura que vai além da tradicional comparação entre o imposto de renda da pessoa física e o da pessoa jurídica.
Nem todo proprietário passa a ser contribuinte
Talvez o ponto mais mal compreendido da reforma esteja aqui. Pelo art. 251 da LC nº 214/2025, a pessoa física só se torna contribuinte na locação se, no ano anterior, reunir duas condições ao mesmo tempo, receita de aluguéis acima de R$ 240 mil e mais de três imóveis distintos alugados.
Faltando qualquer delas, não há enquadramento por essa regra, e o proprietário de dois ou três imóveis, ainda que bem remunerados, tende a continuar apenas no imposto de renda. O que conta como imóvel distinto ainda será definido em regulamento.
A lei também alcança o próprio ano em que a receita supera em 20% aquele limite, cerca de R$ 288 mil, valor corrigido pelo IPCA. Há divergência sobre a exigência do número mínimo de imóveis nessa hipótese, porque o dispositivo menciona apenas o valor, e o tema deve ser tratado caso a caso até que a interpretação oficial se firme.
A locação por temporada de até 90 dias segue as regras da hotelaria e, desde a LC nº 227/2026, entra no cálculo desses limites.
Uma vez enquadrada, a pessoa física assume a rotina de contribuinte regular, com emissão de documento fiscal e obrigações acessórias, e a inscrição no CNPJ para esse fim teve a obrigatoriedade adiada para 1º de janeiro de 2027. A holding fora do Simples Nacional não tem esse filtro, porque é contribuinte independentemente do número de imóveis ou da receita.
Quanto a nova incidência representa no aluguel
As alíquotas ainda não estão fixadas. A estimativa divulgada em julho de 2026 pelo Comitê Gestor do IBS soma 27,91%, sendo 18,70% de IBS e 9,21% de CBS, números de natureza metodológica, e não alíquotas definitivas.
Aplicada a redução de 70%, a carga sobre o aluguel bruto ficaria perto de 8,4% com o sistema completo. Em 2027 e 2028, com a CBS integral e o IBS em 0,1%, ficaria perto de 2,8%. A alíquota da CBS de 2027 será fixada pelo Senado até 15 de dezembro, a partir do cálculo que o TCU deve concluir até 30 de outubro.
Na locação residencial, o art. 260 permite deduzir da base um redutor social de R$ 600 por mês, por imóvel, corrigido pelo IPCA. Num aluguel de R$ 2.000, a base cai para R$ 1.400, de modo que o redutor pesa mais quanto menor o aluguel.
O impacto depende do ponto de partida. Para a pessoa física que ultrapassa os limites, o IBS e a CBS são uma camada nova, somada ao imposto de renda de até 27,5%. Para a holding no lucro presumido, os novos tributos substituem o PIS e a Cofins de 3,65% sobre a receita, com carga menor nos primeiros anos, crescente ao longo da transição e com direito a créditos sobre despesas ligadas à atividade.
O perfil do inquilino passa a pesar tanto quanto o valor do aluguel
A lógica de créditos muda a negociação. Quando o inquilino é contribuinte do regime regular, como a empresa que ocupa um galpão ou uma sala comercial, o IBS e a CBS pagos no aluguel voltam a ela como crédito, inclusive se estiver no lucro presumido, porque o regime do imposto de renda não altera esse direito.
O mesmo não vale para o inquilino residencial, que suporta o custo por inteiro. Quando o locador é pessoa física abaixo dos limites, não há tributo novo, e também não há crédito a aproveitar.
A assimetria pesa para empresários que mantêm o imóvel da sede ou da fábrica em nome próprio ou de holding familiar e o alugam à própria operação. Se a holding é contribuinte e a empresa aproveita o crédito, o IBS e a CBS do aluguel tendem a ser neutros para o grupo, e a escolha de quem detém o imóvel passa a exigir olhar os dois lados do contrato ao mesmo tempo.
Contratos antigos, uma janela fechada e outra ainda aberta
O art. 487 da LC nº 214/2025 permite que contratos de locação por prazo determinado, assinados até 16 de janeiro de 2025, recolham IBS e CBS à alíquota fixa de 3,65% sobre a receita bruta, sem créditos e sem redutor social. A regra, porém, muda conforme o tipo de contrato.
Nos contratos não residenciais, o regime vale pelo prazo original, desde que o contrato tenha sido registrado em cartório até 31 de dezembro de 2025 ou disponibilizado à Receita Federal e ao Comitê Gestor na forma do regulamento. O prazo do registro terminou, e vale conferir se a formalização foi concluída e documentada.
Nos residenciais, a lei não exige registro. Basta provar a data por firma reconhecida, assinatura eletrônica ou comprovante do pagamento do primeiro aluguel, e o regime vale até o fim do prazo original ou até 31 de dezembro de 2028, o que vier primeiro.
Nem sempre a opção compensa. Os 3,65% equivalem à carga atual de PIS e Cofins de quem está no lucro presumido e superam a carga estimada do regime geral em 2027 e 2028. Para contratos residenciais, que se encerram até 2028, o regime geral com redutor social tende a sair mais barato, ao passo que, nos comerciais longos, a previsibilidade dos 3,65% tende a valer mais.
Os contratos assinados a partir de agora nascem inteiramente no regime novo, o que recomenda revisar desde já os modelos utilizados.
Por que 31 de dezembro de 2026 merece lugar na agenda
A data concentra três efeitos. Como o enquadramento da pessoa física olha o ano anterior, a receita e o número de imóveis alugados em 2026 definem quem entra como contribuinte em 2027, justamente quando a CBS passa a ser cobrada por inteiro.
O patrimônio detido nessa data também serve de base para o redutor de ajuste do art. 258, que reduz a base do IBS e da CBS nas vendas futuras feitas por contribuintes. Para os imóveis do contribuinte em 31 de dezembro de 2026, o valor inicial é o custo de aquisição atualizado ou, por opção, o valor de referência, como detalhamos no artigo sobre o ITBI na holding.
Convém, por isso, reunir desde já escrituras, comprovantes de ITBI e registros de benfeitorias. Por fim, 2026 é o último ano com PIS e Cofins, e os contratos firmados ou renovados agora atravessarão toda a transição, de modo que as cláusulas de reajuste, prazo e tributos redigidas hoje definirão quem suportará o novo custo.
Medidas que convém colocar em pauta antes da virada do ano
Antes de qualquer decisão estrutural, cabe mapear a carteira com precisão, com a receita anual, o número de imóveis, a destinação residencial ou não residencial e o perfil de cada inquilino. É esse retrato que mostra se o proprietário está perto dos limites legais e onde estão os riscos e as oportunidades.
Com o diagnóstico em mãos, a comparação entre manter os imóveis na pessoa física ou transferi-los a uma holding precisa ser feita com os números do caso. A holding não é solução automática, porque é contribuinte independentemente de limites, e a transferência envolve imposto de renda, ITBI e, muitas vezes, efeitos sucessórios e de ITCMD, imposto que ganhou normas gerais na LC nº 227/2026.
Para carteiras menores ou concentradas em poucos imóveis, permanecer na pessoa física pode ser a escolha mais eficiente. Em qualquer cenário, os contratos em vigor e os modelos de novas locações devem prever como os novos tributos serão tratados no preço e no reajuste, porque o repasse ao inquilino depende do contrato e da negociação, e não decorre automaticamente da lei.
Merece atenção, ainda, o imóvel da empresa ou da holding usado por sócios, administradores ou parentes sem aluguel compatível com o mercado. A LC nº 227/2026 detalhou a tributação do fornecimento gratuito ou abaixo do valor de mercado a essas pessoas, e esse uso deve ser examinado à luz da nova regra.
Para quem já se aproxima dos limites, faz sentido preparar a estrutura de emissão de documentos fiscais e de apuração, evitando que a adaptação aconteça às pressas no início de 2027.
A reforma não transforma todo proprietário em contribuinte, nem torna a renda de aluguel desinteressante. Ela exige, contudo, que o patrimônio imobiliário passe a ser gerido com a disciplina de uma operação empresarial, e as escolhas feitas até o fim de 2026 tendem a repercutir por muitos anos.
Esta análise tem caráter informativo e não substitui orientação jurídica específica. As alíquotas citadas são estimativas sujeitas a revisão, e a regulamentação do IBS e da CBS segue em construção.
Autores
Sócio · Tributário e Empresarial
OAB/SC 41.135
Responsável pelas áreas corporativas e de negócios do WCBAdv, com atuação em governança, estruturação de operações e planejamento tributário.
Estagiária · Negócios Imobiliários
Atua em Negócios Imobiliários e Contratos, com ênfase em registros imobiliários, análise documental e revisão de instrumentos contratuais.
Área de atuação
Tributário
A área atua na consultoria preventiva e no contencioso tributário, incluindo a análise dos impactos da reforma tributária do consumo sobre contratos e preços e a reestruturação societária com eficiência fiscal.
