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Análises · Negócios Imobiliários
Por Aline de Jesus Medeiros e Isabella Mendes Amancio · · Leitura de 7 minutos
Receber do cartório a intimação para pagar parcelas em atraso, ou do credor o aviso com as datas do leilão do imóvel, costuma dar a impressão de que a perda é inevitável. Nem sempre é. Como a cobrança corre fora do Judiciário, a lei exige que cada etapa de comunicação com o devedor seja cumprida com rigor, e a falha em qualquer delas pode suspender o leilão ou anular o procedimento. Para saber se houve falha, é preciso examinar o contrato, as notificações recebidas, os endereços usados e as certidões do cartório. A análise interessa a famílias que financiaram a moradia e, com peso ainda maior, a empresários que deram a sede da empresa ou a casa dos sócios em garantia de crédito para o negócio, porque para eles perder o imóvel nem sempre encerra a dívida. Nem todo procedimento tem vício, e é por isso que o exame deve ser feito antes do leilão, enquanto as medidas disponíveis são mais amplas. O mesmo roteiro, lido pelo outro lado, serve a quem concede crédito com imóvel em garantia.Como o credor retoma um imóvel dado em garantia
Na alienação fiduciária, usada na maior parte dos financiamentos imobiliários e em muitos empréstimos com garantia de imóvel, a propriedade fica registrada em nome do credor até a quitação. O devedor continua morando ou trabalhando no imóvel, que só volta plenamente a ele com a última parcela. O credor não precisa ser banco, porque a lei admite essa garantia contratada por qualquer pessoa física ou jurídica. Se as parcelas atrasam, o credor não precisa ir à Justiça. Pede ao cartório de registro de imóveis que intime o devedor e, sem pagamento, consolida a propriedade em seu nome e leva o imóvel a leilão. O caminho está na Lei nº 9.514/1997, reformada pelo Marco Legal das Garantias, a Lei nº 14.711/2023, e é justamente a rapidez do procedimento que torna as comunicações tão decisivas.Dois avisos diferentes, cada um com sua função
O primeiro é a intimação do cartório, que dá ao devedor 15 dias para pagar as parcelas vencidas, com juros, encargos e despesas. Feito o pagamento, o contrato segue normalmente. Nos financiamentos para compra ou construção da moradia, a lei estende essa chance até a averbação da consolidação, que ocorre trinta dias depois de encerrado aquele prazo. Essa intimação deve ser pessoal, feita por oficial do cartório ou por carta com aviso de recebimento. Se o oficial procura o devedor duas vezes sem encontrá-lo e há suspeita motivada de ocultação, pode intimá-lo com hora marcada, avisando um familiar ou vizinho. O edital publicado em jornal fica reservado a quem está em local ignorado, incerto ou inacessível. Sem o pagamento, o credor consolida a propriedade e tem 60 dias para promover o leilão. Surge então o segundo aviso, que comunica ao devedor as datas, os horários e os locais dos leilões, por correspondência aos endereços do contrato, inclusive o eletrônico. A função desse segundo aviso é outra. Até a data do segundo leilão, o antigo dono pode recomprar o imóvel pagando a dívida, os encargos e as despesas, antes que ele seja vendido a terceiro. Por serem avisos independentes, a regularidade de um não corrige a falha do outro.O que mudou com o Marco Legal das Garantias
A Lei nº 14.711/2023 tornou o devedor responsável por informar ao credor a mudança de domicílio. Passou também a presumir que ele está em lugar ignorado quando não é encontrado no imóvel dado em garantia nem no último endereço que forneceu. Na prática, o caminho até o edital ficou mais curto para o credor. Em contrapartida, se o contrato traz e-mail ou outro contato eletrônico do devedor, a intimação por essa via passou a ser indispensável, com pelo menos 15 dias de antecedência do edital. Nos procedimentos conduzidos sob a nova redação, conferir esse envio é um dos primeiros passos da análise.O que a Justiça tem decidido
O Superior Tribunal de Justiça exige que o credor esgote as formas de localizar o devedor antes de recorrer ao edital. No REsp 1.906.475/AM, julgado em 2021, a Terceira Turma invalidou a consolidação porque, depois de três visitas frustradas do oficial, o credor passou direto ao edital sem tentar a carta com aviso de recebimento, embora estivesse confirmado que a devedora morava no endereço. A dívida, naquele caso, era uma cédula de crédito bancário, e não um financiamento habitacional. O precedente é anterior à Lei nº 14.711/2023, cuja presunção de lugar ignorado tende a ser invocada pelos credores em casos novos. Ainda assim, tentativas reais nos endereços conhecidos continuam sendo o ponto de partida. O aviso das datas do leilão recebe o mesmo rigor. Em agosto de 2026, no AgInt no REsp 2.154.389/SC, a Terceira Turma manteve a anulação de dois leilões porque não ficou comprovada a ciência do devedor, e o simples envio de cartas, e-mails, telegrama e publicações não supriu a exigência. Novos leilões só poderão ocorrer depois de intimação válida. Há ainda o peso da primeira intimação. Em fevereiro de 2026, ao julgar o Tema 1.288 dos recursos repetitivos, o STJ definiu que, sob a Lei nº 13.465/2017, consolidada a propriedade sem que a mora tenha sido purgada, resta ao devedor apenas o direito de preferência para recomprar o imóvel. Por isso, a falha na intimação para pagar costuma ser o principal motivo para reabrir a discussão.Sinais que justificam uma análise
Alguns sinais indicam que o procedimento merece exame atento. Um deles é a intimação enviada a endereço diferente do residencial informado. Em 2025, o Tribunal de Justiça de Goiás anulou a consolidação e o leilão de um imóvel cuja intimação foi dirigida ao terreno dado em garantia, sem tentativa na residência da devedora. Também merecem atenção certidões que registram uma única tentativa, visitas sempre em horário comercial, intimação com hora marcada sem descrição da suspeita de ocultação e certidões vagas, que não informam dia, hora e local da procura. Se o contrato trazia e-mail, a falta de envio por essa via antes do edital é outro sinal. Há o outro lado. A certidão do oficial tem fé pública e presume-se verdadeira até prova em contrário, e o devedor tem o dever de manter o endereço atualizado, como a Quarta Turma do STJ reafirmou em 2024. Quem se mudou sem avisar ou evitou receber as correspondências tende a encontrar resistência ao alegar que não foi intimado.O que pode acontecer quando há falha
As consequências dependem de qual aviso falhou e de quando o problema é identificado. Antes do leilão, é possível pedir ao Judiciário uma decisão urgente que o suspenda enquanto o caso é examinado, evitando a venda a terceiro. Se a falha está na intimação para pagar, a própria consolidação da propriedade pode ser questionada. Se está apenas no aviso das datas, a solução costuma ser mais limitada, com a anulação dos leilões e a designação de novas datas, o que reabre a chance de recompra. Depois da arrematação, o cenário fica mais difícil, porque há um comprador envolvido. A lei determina que as discussões sobre o contrato e o procedimento se resolvam em perdas e danos, sem impedir a retomada da posse, mas faz exceção justamente para a falta de notificação do devedor.Para o empresário, perder o imóvel pode não encerrar a dívida
Nos financiamentos para compra ou construção da moradia, se o segundo leilão não alcança o valor mínimo previsto em lei, a dívida é considerada extinta. Nas demais operações, como o capital de giro garantido pela sede da empresa ou pela casa dos sócios, a regra é outra. Se o produto do leilão não cobre a dívida, as despesas e os encargos, o devedor continua obrigado pelo saldo, que pode ser cobrado em execução e sobre outras garantias. No segundo leilão, o credor pode ainda aceitar lance de metade do valor de avaliação, o que tende a aumentar esse saldo. Para quem deu o imóvel em garantia de crédito empresarial, examinar o procedimento é também medir o tamanho da dívida que pode sobrar depois dele.O mesmo roteiro serve a quem é credor
Loteadoras, incorporadoras, cooperativas e empresas que recebem imóvel em garantia estão do outro lado da mesa. Para elas, cada falha de intimação significa um procedimento anulado, meses de atraso na recuperação do crédito e custos refeitos. O controle é o mesmo, em sentido inverso. Endereços físicos e eletrônicos completos no contrato, tentativas pessoais documentadas em todos os endereços conhecidos, envio por e-mail antes do edital e prova da ciência das datas do leilão tornam o procedimento muito mais difícil de anular.Por que agir cedo faz diferença
Cada etapa fecha uma porta. Encerrado o prazo para pagar, a propriedade é consolidada em nome do credor, e depois do segundo leilão já não é possível recomprar o imóvel. Concluída a venda, o credor ou o arrematante pode obter a reintegração na posse, com prazo de 60 dias para a desocupação. Convém reunir logo o contrato, a matrícula atualizada, as cartas, os e-mails e as mensagens recebidos, as certidões do cartório e eventuais editais. É a comparação desses documentos com as datas de cada etapa que mostra se houve falha. Reconhecer uma falha não apaga a dívida. A medida judicial corrige o caminho e costuma funcionar melhor acompanhada de uma proposta realista de pagamento, renegociação ou recompra. A inadimplência autoriza o credor a executar a garantia, mas não o dispensa das regras da lei, e só o exame dos documentos, feito a tempo, mostra se ainda há medida possível.Esta análise tem caráter informativo e não substitui orientação jurídica específica. A existência de eventual falha depende do exame individual dos documentos de cada caso.
Autoras
Advogada Associada · Gestão Patrimonial
Atua em Gestão Patrimonial, Família e Sucessões, Relações de Consumo e Terceiro Setor, com prática que une contencioso estratégico e consultoria preventiva.
Estagiária · Negócios Imobiliários
Atua em Negócios Imobiliários e Contratos, com ênfase em registros imobiliários, análise documental e revisão de instrumentos contratuais.
Área de atuação
Negócios Imobiliários
A área acompanha contratos, registros e o contencioso imobiliário de incorporadoras, construtoras, investidores e proprietários, integrando as dimensões contratual, registral, tributária e regulatória de cada operação.
